Čo je projektové financovanie a ochráni akcionára pred dlhodobou výstavbou? Projektové financovanie VS zdieľaná výstavba

Ide o novú schému financovania veľkých investičných projektov, ktorú síce poskytujú banky, ale nejde o pôžičky, ale o investície.
Rozdiel medzi projektovým financovaním výstavby a úverovaním spočíva v tom, že nejde o poskytnutie zábezpeky banke za úver, ktorého náklady by mali výrazne prevyšovať výšku požičaných prostriedkov. Stavebné firmy kvôli vysokým nákladom na stavebné projekty nemajú dostatok aktív, aby bankám poskytli potrebnú zábezpeku.
Preto sa pri projektovom financovaní výstavby bankové prostriedky investujú do realizácie stavebných projektov, ktoré samy osebe slúžia ako zábezpeka dlhových záväzkov, a banka preberá 70 až 80 percent nákladov na realizáciu projektu.
Na projektové financovanie výstavby sa teda priťahujú v podstate investičné prostriedky, pretože povahou investícií je požičiavať si nie proti kolaterálu, ale proti projektu.

Výhody projektového financovania výstavby
A. Pri financovaní projektu sa finančné prostriedky nevracajú banke z majetku iniciátora projektu, ale z peňažných tokov generovaných novým projektom.
B. môžu byť poskytnuté úplne novej spoločnosti bez finančnej histórie. K prideľovaniu finančných prostriedkov na realizáciu projektu dochádza len na základe dôkazov, že o niekoľko rokov stavba prinesie potrebný zisk – napríklad ak už existuje kupec na produkty alebo služby spoločnosti, ktoré zariadenie projektu bude produkovať.
B. Úroková sadzba pri projektovom financovaní výstavby je oveľa nižšia ako pri klasických úveroch a podmienky úveru sú výrazne dlhšie.
D. Na získanie projektového financovania nie je potrebné poskytnúť kolaterál, to znamená odviesť významné aktíva z podnikania.

Zvláštnosti projektové financovanie výstavby
Vzhľadom na to, že takáto banková investícia do stavebných projektov si vyžaduje značné investovanie finančných prostriedkov, samotná žiadosť o financovanie môže trvať niekoľko týždňov. Veriteľ musí zvážiť všetky argumenty a preskúmať všetky dôkazy o budúcej ziskovosti výstavby.
A keď začne plynúť zisk z predaja stavby alebo jej diela, rozdelí ho veriteľská banka, ktorá projekt financovala a prevzala na seba väčšinu rizík.

Projektové financovanie výstavby je spojené s realizáciou rozsiahlych projektov a riadením významných peňažných tokov. Naša spoločnosť ponúka služby finančného poradenstva pri získavaní a podpore projektového financovania.
Naše služby:
vývoj finančného modelu a podnikateľského plánu pre stavebný projekt;
vyhľadávanie potenciálnych veriteľov v bankovom sektore;
koordinácia podmienok úverových a záložných zmlúv;
vedenie rokovaní pri projektovom financovaní výstavby;
príprava potrebných správ pre banku
a ďalšie.

Predsedníčka Nadácie Inštitútu mestskej ekonómie Nadezhda Kosareva je zástankyňou projektového financovania stavebných projektov, a preto pozitívne reagovala na návrh prezidenta krajiny vzdať sa zdieľanej výstavby v prospech druhej menovanej. Pravda, naša krajina bude podľa nej potrebovať na prechodné obdobie viac času, ako vláda očakáva. O ťažkostiach prechodu hovorila Nadezhda Borisovna v rozhovore pre portál ERZ.

Áno, myslím si, že je to krok správnym smerom. Dovoľte mi pripomenúť, že prax získavania priamych investícií od občanov do stavebníctva nie je vo svete taká rozšírená ako u nás. To sa využíva buď v krajinách so slabo rozvinutým bankovým financovaním, alebo naopak vo vyspelých krajinách – avšak ako akási záloha na výstavbu veľmi drahých, luxusných nehnuteľností, o ktoré na širšom trhu nie je záujem. Keď developer stavia takúto luxusnú nehnuteľnosť, chce vopred poznať svojich kupcov a láka prostriedky na výstavbu. A využívanie investícií občanov do výstavby v takom masívnom rozsahu a v takom rozsahu, ako sa to vyvinulo a praktizuje u nás, v iných krajinách, opakujem, sa dá nájsť len málokde.

Preto je prechod na systém bankového projektového financovania úplne správnym krokom, čo som vlastne vždy hovoril. Či na to máme podmienky, je druhá vec.

Ak sa odmietneme deliť o výstavbu, odkiaľ budú peniaze na financovanie výstavby v takých objemoch, aké poskytuje „podiel“ – asi 4 bilióny rubľov?

Nevidím tu žiadne konkrétne problémy, pretože ak dnes ľudia investujú svoje peniaze do výstavby, znamená to, že tieto peniaze majú. A ak si potrebujú kúpiť hotové bývanie, nebudú si nechávať peniaze pod vankúšom - stále ich uložia do bánk. Bankový systém dnes nepociťuje také problémy s likviditou ako predtým a dodatočná likvidita bude prúdiť ďalej. Takže v tomto smere vidím zvláštne riziká.

Či je však náš bankový systém a naši vývojári pripravení pracovať na princípoch projektového financovania, je veľká otázka. Pri poskytovaní projektového financovania musia byť developeri pre banky maximálne transparentní a všetky ich aktivity musia byť viditeľné a prístupné bankovej kontrole. Bohužiaľ, dnes nie všetci vývojári spĺňajú tieto požiadavky.

Na druhej strane je dnes prax projektového bankového financovania u nás veľmi obmedzená. A keďže takéto financovanie nie je v Rusku rozvinuté, banky nemajú vhodných špecialistov, úverových inšpektorov, ktorí by mohli cestovať na miesto, ľahko čítať a porozumieť stavebnej dokumentácii a kontrolovať súlad s projektovou dokumentáciou a technológiami počas výstavby zariadenia. Jednoducho neexistujú, pretože doteraz o ne jednoducho nebola núdza. Žiadne financovanie projektu – žiadni špecialisti.

Kým developeri splnia bankové požiadavky, nejaký čas trvá, kým si banky vybudujú potrebné kompetencie. Tu je potrebné, obrazne povedané, aby obe strany rástli naraz.

Ale okrem kompetencií treba prejaviť aj aktivitu. Prečo si myslíte, že banky nie sú v tejto veci aktívne?

Všetko je tu jednoduché: riziká sú príliš vysoké. Vo všeobecnosti sú stavebné riziká najvyššie. A ak tieto riziká berú na seba neprofesionáli, zastupovaní občanmi, tak profesionáli, ktorých zastupujú banky, sa im vyhýbajú. Toto je prvý.

Po druhé: na zníženie týchto rizík musí banka plne kontrolovať stavebné aktivity developera. Dnes však takúto možnosť nemá. Po prvé, samotná činnosť developera nie je príliš transparentná – tak z finančného hľadiska, ako aj z pohľadu všetkých postupov spojených s výstavbou. A po druhé, kompetencia banky, ako som už povedal, jednoducho nestačí.

Ale, ako viete, voda netečie pod ležiaci kameň. A tento problém sa nikdy nevyrieši, ak nás samotná situácia neprinúti ho konečne začať riešiť, súhlasíte?

Absolútne! Samozrejme, ak ako dnes beriete peniaze od ľudí bez akejkoľvek špeciálnej kontroly, tak načo sa obťažovať? Takže obe strany sa nehýbu... Ale ak sú vytvorené podmienky, potom je to úplne iná vec. Koniec koncov, výstavbu na celom svete financujú banky. A Rusko nie je o nič horšie ako iné krajiny, len sme túto prax ešte nevyvinuli, to je dôvod.

Ale, samozrejme, všetko sa nevyvinie zo dňa na deň. To si vyžaduje určité prechodné obdobie. Podľa mňa dosť dlho.

- Koľko?

Aspoň nie menej ako päť rokov. Musíme vymyslieť nejaké medzimechanizmy a postupne prejsť k financovaniu projektov.

Nedávno bol zavedený mechanizmus viazaných účtov, keď existuje DDU, ale prostriedky musia byť umiestnené v bankách a zablokované až do dokončenia výstavby. Ide o akýsi medzimechanizmus, ale nie je možné prinútiť každého, aby vstúpil čo i len do tohto štádia.

- Čo navrhuješ?

Myslím si, že bude potrebné vytvoriť, relatívne povedané, na najbližšie dva-tri roky nejaké požiadavky, ktoré povzbudia banky aj developerov, aby najskôr prešli na viazané účty. Potom ich dva až tri roky povzbudzujte, aby pracovali na základe zmlúv o kúpe a predaji bytov. Náš Občiansky zákonník umožňuje uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu na vec, ktorá vznikne v budúcnosti. Preto bude potrebné takúto zmluvu o predaji a kúpe bytov upraviť a stanoviť maximálnu výšku zálohy na ňu. V mnohých krajinách to robia a záloha je tam napríklad 10-15%. A na druhé prechodné obdobie neumiestňujte na tieto viazané účty celé náklady na bývanie, ale 10-15% zálohy z kúpno-predajnej zmluvy.

Ale potom, keď obe fázy tohto prechodného štádia skončia, bude možné povedať: „Každý sa naučil, cvičil, a to je všetko!“ Teraz jednoducho pracujeme na základe kúpno-predajných zmlúv s maximálnym vkladom stanoveným zákonom.“ Napríklad rovnakých 10-15%. A umiestnite ich na viazaný účet. Myslím si, že má zmysel zaviesť takú požiadavku, aby aj tých 10-15% bolo pre človeka zaručených a nestratil ich. A všetky ostatné formy sú zakázané.

Zároveň je mimoriadne dôležité sledovať a regulovať legislatívu, aby developeri smerujúci k financovaniu projektov nešli do iných mechanizmov. Povedzme, že vidíme, že súčasným sprísňovaním noriem 214-FZ sa začína pohyb smerom k podielovým fondom. A všetci vieme o SU-155 ao bytových družstvách, keď developeri nie vždy legálne prevzali bytové stavebné družstvá.

Treba povedať, že naši vývojári sú vo všeobecnosti mimoriadne vynaliezaví a na ceste, takpovediac, do svetlej budúcnosti, môžu celkom dobre vymyslieť nejaké iné formy a prísť na to, ako zobrať peniaze od ľudí vo fáze výstavby. 214-FZ nechajú na iné, ešte menej regulované formy atď.

Preto je tu potrebné zmeniť samotnú inštitucionálnu štruktúru trhu. A to je veľmi náročná úloha.

Bankári nikdy neminú svoj zisk, no zároveň, ako ste poznamenali, banky neradi riskujú. Aké opatrenia by ste navrhli na povzbudenie občanov, aby používali viazané účty?

Už pri prerokovávaní minuloročného balíka noviel 214-FZ som navrhoval zvýšiť výšku poistných náhrad za vklady občanov na viazaných účtoch. To znamená, že nerobte 1,4 milióna rubľov, ako sa dnes prepláca bežný vklad pre banky zahrnuté do systému poistenia vkladov, ale za sumu všetkých prostriedkov, ktoré sú umiestnené na viazanom účte.

Ostatne netreba zabúdať, že v skutočnosti viazaný účet v banke tiež nie je nulové riziko. Ako vidíme, samotné banky majú problémy: bankrot, reorganizácia atď. A hoci sa teraz zistilo, že takéto viazané účty môžu otvárať iba najväčšie a najspoľahlivejšie banky, ktoré pracujú s federálnym rozpočtom atď., žiaľ, U nás nie je voči problémom imúnna ani jedna banka, okrem dvoch-troch systémovo dôležitých.

Ak by sme teda zaviedli nejaké stimulačné opatrenia v štádiu prechodu k financovaniu projektov, potom by som túto poistnú náhradu zvýšil. S takouto zárukou bezpečnosti investovaných peňazí by sa takýto mechanizmus stal pre občanov oveľa zaujímavejší.

- ... a tento mechanizmus zatiaľ nefunguje aj preto, že developer nemá zdroje na platenie úrokov z úverov počas výstavby a vydávanie úverov, ktoré nezabezpečujú platbu úrokov, je zakázané predpismi Bank of Russia, nie?

Je jasné, že developer nemá finančný tok, ale pri financovaní projektu nebude vôbec žiadny – žiadny externý finančný tok.

V tomto systéme by sa mali cítiť dobre len tí developeri, ktorí majú možnosť vlastných investícií. Podiel vlastných prostriedkov developera musí byť minimálne 30 – 40 % objemu potrebného na výstavbu konkrétneho zariadenia. To ho povzbudí, aby skrátil čas realizácie projektu.

Dnes existujú technológie, predovšetkým organizačné, ktoré umožňujú postaviť bytový dom doslova za dva až tri mesiace. A ak developeri dokážu bez straty kvality skrátiť dobu realizácie projektu z roka na tieto dva-tri mesiace, tak im budú počas tohto obdobia stačiť peniaze na zaplatenie úrokov. A čím je samotný proces výstavby efektívnejší a kratší, tým môžu byť nižšie úroky z úveru.

Toto všetko, opakujem, povzbudí vývojárov, aby zavádzali moderné technológie.

Znie to presvedčivo. Teraz mi dovoľte hovoriť o niečom nepríjemnom - o cenách bytov, ktoré v súvislosti s prechodom na projektové financovanie môžu podľa mnohých odborníkov stúpnuť o 10-15%. A o objeme výstavby, ktorý môže naopak výrazne klesnúť, čo zjavne nezodpovedá deklarovaným cieľom, ktoré počítajú s každoročným nárastom uvádzania bytov do prevádzky o 4 až 6 miliónov metrov štvorcových. m a dosahuje 120 miliónov štvorcových. m do roku 2025. Výsledkom sú viacsmerné priame čiary...

Súhlasím. Keď sa totiž zmení inštitucionálna štruktúra trhu, jeho účastníci sa tomu musia prispôsobiť. A myslím si, že zachovať doterajšie objemy výstavby „na križovatke“ je nemožné. Tu je potrebné nejako zosúladiť jeden cieľ s druhým. Musíte pochopiť, že objemy výstavby sa môžu znížiť: nie katastrofálne, ale o 10-20%.

To je veľa: milióny metrov štvorcových bytov, ktoré budú chýbať bežným občanom aj vývojárom štátnych programov. Sú tu aj príbuzné odvetvia, napríklad výrobcovia stavebných materiálov.

Tomu sa hovorí „politická voľba“. Čo je dôležitejšie: zachovať veľké objemy výstavby alebo odstrániť situáciu, v ktorej sa objavujú podvedení akcionári? Preto potrebujeme prechodné obdobie, aby sa každý mohol prispôsobiť. Samozrejme, takéto veci nemôžete implementovať hneď.

Čo sa týka cien, poviem to takto. Aby boli ceny trhové, je potrebné vyvinúť konkurenciu medzi developermi. Dovoľte mi zdôrazniť: nie medzi dodávateľmi, ale konkrétne medzi developermi. Pretože z dôvodu zvýšenia nákladov pre stavebníka cena stúpa hlavne na nekonkurenčnom trhu. A ak je trh konkurenčný, potom cena pozostáva z ponuky a dopytu a náklady s tým nemajú nič spoločné. Marža vývojára, teda jeho zisk, jednoducho klesá.

A to, že je na našom trhu slabá konkurencia, nie je novinkou.

Ako bolo uvedené na nedávnej konferencii na Vysokej ekonomickej škole Národnej výskumnej univerzity v Moskve, 80 % transakcií na trhu kontroluje 5 až 8 vývojárov. A čo môžeme povedať o menej konkurenčných regionálnych trhoch...

Takéto veľké inštitucionálne zmeny na trhu bytovej výstavby treba zvažovať zo všetkých strán, vrátane podmienok, ktoré sú nevyhnutné na zvýšenie konkurencie, aby nerástli ceny atď.

Opakujem, je to veľmi náročná sociálno-ekonomická a politická úloha. A treba to riešiť opatrne a premyslene. Nepokazte veci, nerozsekajte veci, ale berte do úvahy všetky riziká a možné následky. To znamená, že v predstihu dajte všade slamky...

Redaktori NSP požiadali bankárov a developerov, aby nám povedali, ako sa mení prístup k projektovým pôžičkám, či je možné prilákať požičané prostriedky za rozumnú úrokovú sadzbu a aké finančné schémy podniky využívajú ako alternatívu k financovaniu projektov.

Dmitrij Kurdyukov, predseda Severozápadného brehu Sberbank PJSC:
- Sberbank je lídrom na trhu projektového financovania. A my sme, samozrejme, neprestali poskytovať úvery developerom pôsobiacim v rezidenčných aj komerčných nehnuteľnostiach. Jedným z princípov projektového financovania je rozloženie rizík medzi všetkých účastníkov projektu. V prvom rade, ešte pred vstupom banky do projektu musia jeho iniciátori investovať svoj podiel financií. V rezidenčných nehnuteľnostiach je táto suma 25 % z kapitálu projektu a ďalších minimálne 15 % musia investovať akcionári. Mierne sme teda zvýšili požiadavky na podiel vlastnej účasti developera. Povinnou požiadavkou je predaj bytov v súlade s požiadavkami 214-FZ, dostupnosť počiatočnej povoľovacej dokumentácie pre projekt. Sme pripravení požičať hlavne na projekty určené pre masový dopyt.
Toto sú všeobecné zásady, ktoré dodržiavame. V praxi existuje individuálny prístup k firmám a ich projektom. Zohľadňuje meno a skúsenosti potenciálneho dlžníka, prítomnosť iných peňažných tokov a solventných ručiteľov, triedu a trhovú atraktivitu objektu a prítomnosť dodatočného kolaterálu.
V portfóliu úverov poskytnutých na výstavbu nehnuteľností sa podiel rezidenčných projektov stabilne pohybuje okolo 10 %. Samotné portfólio vzrástlo z 36 miliárd rubľov na začiatku roka 2013 na 115 miliárd v roku 2015. Čísla jasne ukazujú, že projektové financovanie nehnuteľností v Sberbank neprestalo.

Andrey Feoktistov, riaditeľ odboru podnikového podnikania banky PJSC AK BARS:
- Vo všeobecnosti sa prístupy AK BARS Bank k poskytovaniu úverov na bytovú výstavbu nezmenili. Základné kritériá zostávajú rovnaké. Realizácia projektu musí byť ekonomicky opodstatnená. Developer musí mať projektové odhady a prvotnú povoľovaciu dokumentáciu. Projekt musí zahŕňať vlastné prostriedky dlžníka – minimálne 30 % jeho nákladov. Veľká pozornosť sa venuje aj kvalite zabezpečenia prilákaných úverov.
V roku 2016 bude banka financovať investičné projekty v plánovanej výške.
Za posledné tri roky sa počet poskytnutých úverov takmer nezmenil.
V roku 2013 sme financovali 36 projektov, v roku 2014 - 35, v roku 2015 - 38.
Banka od developerov vyžaduje pozitívnu obchodnú povesť, nákladovo efektívne finančné a ekonomické aktivity, dobrú úverovú históriu a dostupnosť vlastných zdrojov. Uprednostňujeme projekty rezidenčných nehnuteľností ekonomickej triedy. Analyzujeme ich potenciálny dopyt na trhu, likviditu a realizovateľnosť. Podmienky a sadzby sú stanovené pre každý projekt individuálne na základe výsledkov
komplexná analýza.

Arkady Bocharnikov, zástupca riaditeľa pobočky Globex Bank v Petrohrade:
- Náš proces financovania projektu sa nezastavil. Už existujú otvorené, existujúce pôžičky a žiadosti na posúdenie. Sadzby takýchto úverov sa v porovnaní s predkrízovými úrovňami príliš nezmenili. Ale podmienky, za ktorých poskytujeme financovanie projektu, sú dôverné obchodné informácie. Môžem povedať, že prístup ku každému developerovi je individuálny: berúc do úvahy jeho históriu a rozsah podnikania. V Petrohrade pochádza veľký objem úverov od spoločností ako Setl Group a Etalon - LenspetsSMU.

Vera Setskaya, prezidentka GVA Sawyer:
- Projektové financovanie je dnes v zásade dostupné. Banky majú voľnú likviditu. Ale podmienky sa zmenili. V prvom rade sa zvýšila sadzba. Pre banky ako Sberbank a VTB je to 14-15%, pre menšie 19%. Malé banky tiež nemajú prakticky žiadne dlhodobé peniaze. Požičiavať môžu maximálne na dva roky, no na developerské projekty to nestačí. Okrem týchto dvoch lídrov sú dlhodobé pôžičky dostupné aj pre Moskovskú banku, Promsvyazbank, Alfa Bank a niekoľko ďalších z prvého stupňa.
Je pochopiteľné, že bankári chcú zabezpečiť svoje stávky na nestabilnom trhu. Znižujú svoje riziká tým, že kladú prísnejšie požiadavky na účasť dlžníka na projekte. Ak ste predtým mohli počítať s financovaním 30 % vlastných prostriedkov, niekedy aj 20 %, dnes je pomer 50:50. Pre tých, ktorí stavajú bývanie, to už nie je zaujímavé, pretože ide o tretie alebo štvrté poschodie domu, potom môžu pokračovať vo výstavbe z prostriedkov z predaja bytov.
Okrem toho banky žiadajú likvidné zabezpečenie úveru. To znamená, že financovanie projektu sa mení na pôžičky v záložni. A je k dispozícii v požadovanom objeme len veľkým spoločnostiam, ktorých súvahy majú dostatočne drahé a likvidné aktíva na zabezpečenie bezpečnosti a zavedenej interakcie s bankami. Ale aj v tomto prípade bude veľká zľava, t. j. dostanú maximálne 50 % hodnoty nehnuteľnosti.
Vývojári poznamenávajú, že úver je možné získať iba na stavebné a inštalačné práce. Nie je však možné vytvoriť komunikácie, požiarne bezpečnostné systémy, slaboprúdové systémy. To si vyžaduje naše vlastné zdroje.
Banky tiež znižujú riziká prostredníctvom právnych schém. Projekt sa spravidla uskutočňuje v rámci špeciálne vytvorenej právnickej osoby. Banka dostane podiel na svojom kapitáli, čím si zabezpečí svoje práva na predmet v prípade nesplácania dlžníka. Zobrať si úver pre materskú developerskú spoločnosť je takmer nemožné.
Pre tých, ktorí vstupujú na trh po prvý raz, je nadviazanie dialógu s bankou a získanie pôžičky fantáziou. Ale aj keď sa s tým začiatočník vyrovná, sadzba zabije celú ekonomiku projektu. Pripisujú sa spoločnostiam s menom a povesťou. Výhodnejšie podmienky pre nich. Využívajú sa aj mechanizmy požičiavania. Ak je zariadenie už postavené, banka rokuje s dlžníkom o nižšej sadzbe a uvoľnené prostriedky môžu byť reinvestované do ďalšieho projektu. Vzniká celý reťazec stavebných projektov, ktoré banka realizuje spolu s developerom.
Musíme počítať aj s tým, že banka neslobodno zmäkčovať podmienky donekonečna. Centrálna banka ako regulátor diktuje svoje požiadavky a ani jedna banka ich nemôže ignorovať. Vysoká sadzba nevznikla z túžby bankárov zarábať, ale z diskontnej sadzby centrálnej banky, zvýšených povinných minimálnych rezerv a ďalších parametrov.

Elena Kuznetsova, zástupkyňa generálneho riaditeľa pre ekonomiku a financie Pioneer Group of Companies, Petrohrad smer:
- Myslím si, že v roku 2016 banky vytvoria všeobecný prístup k financovaniu projektov. Pretože tento rok sa podľa mnohých analytikov stane pre vývojárov dobrým testom sily. V prvom štvrťroku banky zvolili vyčkávací prístup. Chcú sledovať, ako sa zmenili ekonomické ukazovatele developerov v roku 2015 a bude to zrejmé z ročnej účtovnej závierky, ktorá sa predkladá najneskôr do 31. marca.
Väčšina bánk má v súčasnosti zvýšené požiadavky na účasť developerov na financovaní budúcich projektov, ako aj na dodržiavanie legislatívy. Banky sú viac-menej lojálne k tým spoločnostiam, ktoré stavajú zariadenia v rámci 214-FZ, a na ostatné schémy sa pozerajú opatrne.

Elena Tarabukina, vedúca oddelenia hypotekárnych úverov KVS Group:
- Úspešné financovanie projektu počas krízy závisí nielen od dĺžky obchodného vzťahu medzi developerskou spoločnosťou a bankou, ale aj od reputácie a skúseností developera. KVS Group nadviazala partnerstvo s VTB24. Poskytol úverové zdroje pre náš prvý investičný projekt „GUSI-Swans“, potom rezidenčný komplex „Ivan-da-Marya“ a „Linkor“. V súčasnosti VTB24 financuje projekty integrovaného rozvoja územia „Novoye Sertolovo“ a „YASNO.YANINO“.

Andrey Nikitin, finančný riaditeľ LSR Group:
- Skupina LSR nikdy nevyužila cielené bankové projektové financovanie. Pre vývojárov pracujúcich podľa 214-FZ je použitie tohto nástroja zvyčajne spojené s významnými bremenami (zástava práv pohľadávok podľa dohôd o majetkovej účasti alebo rámcových zmlúv). K nim sa pripočítavajú režijné náklady na posudzovanie projektov v strojárskych a geodetických spoločnostiach a náklady na poistenie. To všetko spolu s vysokými sadzbami úverov výrazne znižuje ziskovosť.
Okrem toho neexistuje žiadny funkčný právny mechanizmus na oslobodenie bytov od bankového zabezpečenia. Preto existuje riziko, že vlastník akcií transakciu odmietne: akékoľvek zaťaženie kolaterálom vzbudzuje u kupujúceho podozrenie.
Od polovice roka 2014 banky sprísňujú požiadavky na podniky v stavebníctve, najmä na dodávateľov. Developerom a dodávateľom to výrazne komplikuje postupy pri získavaní úveru (ako v rámci financovania projektu, tak aj pri dopĺňaní prevádzkového kapitálu). Nedá sa povedať, že by banky začali klásť nejaké nové požiadavky. Zároveň výrazne skomplikovali analýzu finančnej situácie ako samotného dlžníka, tak aj všetkých účastníkov úverových obchodov. Všetky finančné ukazovatele (skutočné a prognózované) a vlastnícka štruktúra dlžníka sa dôkladne študujú. Prístup k trhovému oceňovaniu a kvalite kolaterálu sa sprísnil.
Zároveň sú náklady na financovanie projektu v každom prípade vyššie ako úroková sadzba úveru na bežné činnosti (doplnenie pracovného kapitálu). Ak skupina spoločností využíva princíp „kotla“ prilákania dlhového financovania od rôznych úverových bánk, umožňuje im to minimalizovať náklady na obsluhu úverov. A banky rozhodujú o poskytovaní úverových limitov oveľa rýchlejšie.

Šéf ruskej vlády Dmitrij Medvedev schválil plán postupného prechodu od akciového k projektovému financovaniu bytovej výstavby. Na diskusnej platforme zjazdu strany Jednotné Rusko to 22. decembra oznámil minister výstavby a bývania a komunálnych služieb Ruskej federácie Michail Men.

„Akčný plán spoločne vypracovali Ministerstvo výstavby, Ministerstvo financií, Banka Ruska a AHML. Obsahuje zoznam zákonov a nariadení, ktorých cieľom je upraviť podmienky pre postupné zmeny v spôsobe získavania prostriedkov občanov na výstavbu a zavádzanie mechanizmov financovania projektov prostredníctvom oprávnených bánk,“ uviedol minister.

Ako objasnil Michail Men, plán pozostáva z troch etáp a je navrhnutý na tri roky. Výsledkom jeho realizácie by malo byť zahrnutie tretej strany – banky – do vzťahu medzi developerom a účastníkom zdieľanej výstavby. Účastníci zdieľanej výstavby prevedú prostriedky na špeciálne bankové účty alebo viazané účty a banky budú financovať výstavbu domov, a to aj z peňazí získaných od občanov.

Šéf ruského ministerstva výstavby uviedol, že hlavnou otázkou, ktorú budú musieť vláda a centrálna banka počas týchto troch rokov vyriešiť, je to, za akú úrokovú sadzbu budú banky poskytovať prostriedky developerom na výstavbu. „Pozrieme sa na prax v oblasti presadzovania práva. Najprv poskytneme vývojárom možnosť prejsť na takýto model, ak si to želajú, a trochu im uľavíme od prísnych požiadaviek, ktoré sa teraz v krajine postupne zavádzajú. Takto budeme môcť získať pilotov a pochopiť, ako realisticky tento model funguje. A čo je najdôležitejšie, uvidíme, koľko budú stáť peniaze developerov z bánk, ktoré od občanov dostali finančné prostriedky na úrovni nula percent,“ povedal šéf ruského ministerstva výstavby.

Prvá etapa zámeru zahŕňa prípravu príslušných návrhov zmien súčasnej legislatívy o výstavbe podielového kapitálu a súvisiacich predpisov. Plánuje sa najmä zavedenie zmien a doplnení zákona o registrácii nehnuteľností, o poistení vkladov fyzických osôb, zákona o konkurze a daňového poriadku Ruskej federácie. „Fáza prípravy návrhu legislatívy sa plánuje dokončiť do konca prvého štvrťroka 2018,“ povedal Michail Men.

Uviedol tiež, že do konca roka 2018 sa očakáva, že zváži možnosť zmeny predpisov Ruskej banky s cieľom zmeniť prístupy k poskytovaniu úverov developerom. Okrem toho sa plánuje vypracovať záručný mechanizmus, ktorý zabezpečí poskytnutie záruky alebo vydanie nezávislej záruky jednotnou rozvojovou inštitúciou v sektore bývania.

Výbor Štátnej dumy pre prírodné zdroje, vlastníctvo a pozemkové vzťahy koncom februára uskutočnil parlamentné vypočutia o prechode bytovej výstavby na projektové financovanie.

Úvodom schôdze predseda výboru Nikolaj Nikolajev pripomenul, že zdiskreditovaný ruský model zdieľanej výstavby spôsobil vznik mnohých stoviek tisíc podvedených akcionárov a že štát je nútený do troch rokov uskutočniť reformu bytového sektora. Poslanec hovoril o etapách reformy, ktorá by mala byť ukončená do roku 2021.

„Reforma je zameraná nielen na zníženie rizík pre občanov, ale aj na zavedenie nových mechanizmov rozvoja trhu a developerských spoločností. Pripravovaný cieľový model počíta so zavedením viazaných účtov, vykonávaním vyrovnania prostredníctvom autorizovaných bánk a stanovením skutočnosti, že zariadenie bolo uvedené do prevádzky ako základ pre prevod prostriedkov akcionárov na developera. Podmienené účty by mali vývojárom zmierniť administratívnu záťaž a existujúce obmedzenia. V tomto prípade sú riziká akcionárov prerozdelené a kontrolu budú vykonávať banky a model, ktorý budujeme,“ povedal Nikolaev.

Potom hovorca dodal, že množstvo veľmi veľkých, tzv. Systémovo významným developerom by vláda mohla udeliť právo na predĺžený prechod na nový model financovania až na štyri až päť rokov, aby bola zabezpečená stabilita ich práce vrátane dostavby opustených objektov.

Námestník ministra výstavby a bývania a komunálnych služieb Nikita Stasishin dal najavo, že ho znepokojuje možnosť negatívnych dôsledkov reformy, ktorá neumožní rozvoj bytovej výstavby a bývanie sa stane nedostupným. Vyjadril sa k návrhu vypustiť zo zákona požiadavky na developerov, ktorí dokončujú výstavbu „dlhových“ projektov.

Podľa Stasishina za to musia niesť zodpovednosť regionálne orgány, ktoré umožňujú developerom prilákať prostriedky od akcionárov. „Ak nejakých developerov považujú za systémovo dôležitých, stojacich pevne na vlastných nohách, poznajú svoju finančnú situáciu a vedia poskytnúť aj bankovú podporu, nech prevezmú záruky,“ zdôraznil rečník. "To však nedáva vývojárom právo nepremeniť svoje podnikanie do absolútne transparentnej formy, aby mohli podávať správy podľa AIFC."

Námestník ministra sa prítomných bankárov opýtal: „Koľko bude stáť banková podpora? Náš postoj je taký, že by to malo stáť nulu alebo niečo podobné. Treba pochopiť aj možnosť bánk (je jasné, že treba zmeniť zákon) prejsť na viazané účty, aby developer už nedostával peniaze kupujúcich, ale aby to išlo skutočne transparentnými nástrojmi. Aby sme sa opäť vyhli vzniku nových akcionárov.“

P. Nikolaev v odpovedi uviedol, že sa zavádza ustanovenie (prijaté v prvom čítaní), podľa ktorého sa vytvorí vertikálna hierarchia vládnych orgánov zodpovedných za dohľad a kontrolu. „Tento dokument zabezpečí absolútnu transparentnosť a schopnosť riadiť riziká. Na menovaní šéfa nového orgánu sa bude okrem iného podieľať aj ministerstvo výstavby,“ ubezpečil poslanec.

Štátny zložený fond je dočasné opatrenie

Finančný riaditeľ AHML pokračoval v téme riadenia rizík Victor Shlepov, hovoril o práci kompenzačného fondu vytvoreného na zabezpečenie dokončenia stavby. Fond, ktorý bol otvorený na konci októbra 2017, zhromaždil približne 180 miliónov rubľov a bola prijatá zodpovednosť vo výške približne 20 miliárd rubľov. Sadzba je v tomto prípade 1,2 % z uzatvorených zmlúv o majetkovej účasti. Pripomenul prítomným, že fond bude fungovať len počas fázy prechodu na financovanie projektov a zavádzania viazaných účtov. Pán Shlepov povedal, že by rád vyvrátil mýty, ktoré existujú aj medzi odborníkmi, že projektové financovanie je alternatívou k zdieľanej výstavbe. „Zmluva o majetkovej účasti ako nástroj a ako právna štruktúra zostane v plnom rozsahu so všetkými výhodami a silnými stránkami v podobe štátnej registrácie, kontroly a účtovania predaja bytov. Prechod ako celok tiež neznamená odmietnutie použiť peniaze občanov na nákup bytov vo výstavbe,“ vysvetlil rečník. — Hlavná vec je, že správny model ekonomických stimulov sa vytvorí vtedy, keď sa v projekte objaví investor, ktorý do posledného dňa nesie riziko. V novom modeli získame silného hráča v podobe bankovej komunity, ktorá bude mať so svojimi peniazmi zásadný záujem na tom, aby bol projekt dokončený.“

Tvrdí to prezident skupiny spoločností PIK Sergej Gordejev, systémovo dôležité firmy potrebujú bezproblémový prechod na absolútne nevyhnutný nový systém – veď podnikateľské plány vychádzali z existujúcich zákonov. Obavou developera je možná prevaha právomocí bánk nad developermi. „Aby nenastal taký fenomén, že banka požičia rovnaké peniaze dvakrát: kupujúcemu ako hypotéku za 10 % a potom developerovi za 5 %. Zároveň je developer nútený platiť dodatočné a pomerne výrazné úroky za financovanie projektu,“ vysvetlil svoj postoj Gordeev.

Čo sa týka ďalších parametrov zákona, ktoré sa týkajú developerov, G. Gordeev nazval inštaláciu „jeden developer – jedno stavebné povolenie“. „Logika zákonodarcu je jasná, ale ak v dnešnej situácii nebude tento bod vybavený potrebnými úpravami, niektoré projekty budú paralyzované,“ domnieva sa. Na záver Gordeev pripomenul, že stále neexistuje schéma umožňujúca spoločnostiam v rámci nového zákona dokončiť výstavbu zariadení pre podvedených akcionárov.

Ako požičať tie isté peniaze dvakrát?

Keď hovoríme o pozícii centrálnej banky v súvislosti s problémami priemyslu, námestník. Predseda centrálnej banky Oľga Poľáková Bol som dosť skeptický. Jedným z hlavných problémov je podľa bankárov chýbajúci účinný kontrolný mechanizmus. „Prečo spoločnosti chýbajú financie na výstavbu zariadenia napriek tomu, že sa prostredníctvom DDU vyzbiera dostatok financií? Okrem toho developeri majú vlastné prostriedky, veľkí developeri môžu pôžičky. V zákone sú navrhnuté kontrolné mechanizmy, ktoré umožnia sledovať zamýšľané použitie finančných prostriedkov na výstavbu konkrétneho projektu,“ povedala Poľáková.

V reakcii na poznámku šéfa skupiny PIK Sergeja Gordeeva o vydaní dvojitého úveru - akcionárovi a developerovi - Olga Polyakova poznamenala, že takýto mechanizmus je možný, ak sa to stane v jednej banke. „Navyše, banka podstupuje úverové riziko dvakrát – keď vydá peniaze jednotlivcovi a keď poskytne úver developerovi,“ pripomenul podpredseda centrálnej banky. — Náklady na pôžičku pre developera, ak sú prostriedky akcionárov akumulované na viazaných účtoch, budú nižšie ako kľúčová sadzba. No, pokiaľ vieme, developeri, poberajúci úvery od bánk, ich požičiavajú svojim dcérskym spoločnostiam za celkom slušné úroky. Preto by som nepovedal, že prechod na nový mechanizmus povedie k vyšším nákladom na výstavbu.“

V reakcii na pasáž Olgy Polyakovej pán Nikolaev poznamenal, že sa tu hromadia rôzne pohľady účastníkov trhu, ale nevidí, že banková komunita stojí v rade na reformu, čo znamená, že existuje určitá opatrnosť.

Anatolij Kozlačkov Viceprezident Asociácie bánk Ruska poznamenal, že požiadavky na autorizované banky vyvinuté ministerstvom výstavby sú príliš vysoké. Podľa jeho informácií im zodpovedá len 19 bánk, z toho ani jedna nie je regionálna. Podľa asociácie by sa úroveň kapitálu banky mala znížiť na 1 miliardu rubľov a rating by nemal byť nižší ako „BB-“.

Pán Kozlachkov potvrdil obavy svojich kolegov, ktorí hovorili už skôr, že legislatívna úprava bankovej podpory nie je prepracovaná. Zákon napríklad ukladá bankám povinnosť rozhodnúť o realizácii platieb do jedného dňa, no banková podpora si vyžaduje preštudovanie mnohých dokumentov. Platobná lehota sa musí predĺžiť na päť dní, poznamenal rečník. Potom budú banky držať krok, inak vývojári dostanú zamietnutie v 90% prípadov.

Oľga Polyaková musela svoju kolegyňu opraviť. „Požiadavky centrálnej banky, ministerstva výstavby a AHML umožňujú 66 bankám s ratingom „A-“ poskytovať bankovú podporu a otvárať viazané účty. Považujeme za správne zamerať sa nie na výšku kapitálu, ale v prvom rade na rating,“ povedal bankár.

Na záver diskusie o úlohe bánk pri prechode na projektové financovanie pani Poľaková pripomenula, že cieľom parlamentných vypočutí je zastaviť nenávratné nakladanie s prostriedkami akcionárov, aby ľudia dostali bývanie v rámci zmluvných podmienok. „Najúčinnejším spôsobom riešenia tohto problému bude preto zavedenie funkčného kontrolného mechanizmu, ktorý budú implementovať tak regulačné orgány stavebníctva, ako aj banky. No verím, že to bude zaujímať aj developerov,“ zhrnul podpredseda centrálnej banky.

Alexandra Bartoch