Dokumenty potrebné na získanie stavebného povolenia. Proces výstavby viacpodlažných budov pomocou monolitickej technológie
dom a, prečítaním zoznamu pozemkov dostupných na predaj v obci alebo od súkromných osôb. Pri výbere musíte brať do úvahy, na akom povrchu sa bude stavba realizovať a aký typ pôdy. V konečnom dôsledku bude návrh viacposchodovej budovy závisieť od charakteristík pôdy. dom a náklady na výstavbu vo všeobecnosti.Ak chcete kúpiť ten, ktorý ste si vybrali, najprv kontaktujte katastrálnu službu, aby ste získali jej plán. Pozrite si plán. Ak je potrebné vykonať topografické prieskumy alebo merania pôdy, potom ak si kúpite pozemok od osoby, všetky práce sa vykonávajú na jeho náklady, a ak - na vaše. Uzavrite zmluvu o kúpe a predaji a zaregistrujte si právo vo Federálnej registračnej službe.
Získajte od Katedry architektúry a mestského plánovania ďalší plán lokality – urbanistický. Uzavrieť zmluvu so stavebnou organizáciou a objednať stavebný projekt pre jej zamestnancov. Pri zostavovaní projektu musíte vziať do úvahy stav pôdy, možnosť pripojenia všetkých potrebných komunikácií, prítomnosť blízkych dopravných uzlov atď.
Uzavrieť dohodu s investormi o získaní finančných prostriedkov potrebných na výstavbu. Dostať kladné stanovisko k projektu od Katedry architektúry a urbanizmu. Obráťte sa na vedúceho správy so žiadosťou, aby vám udelila povolenie na umiestnenie zariadenia (viacposchodové dom a) v tejto oblasti.
Získajte stavebné povolenie na oddelení architektúry a urbanizmu (podpísané hlavným architektom mesta). Predložte dokumenty: - osvedčenie o vlastníctve;
- zmluva o predaji a kúpe pozemku;
- uznesenie primátora mesta o vydaní stavebného povolenia;
- urbanistický plán lokality;
- schéma organizácie lokality;
- Špecifikácie pre pripojenie dom a komunikácie;
- viacpodlažný projekt dom a (s pozitívnym záverom);
- zakladajúce dokumenty právnickej osoby;
- dohoda uzavretá s investormi (alebo spoluinvestormi), môžu sa vyžadovať aj ďalšie dokumenty upravujúce výstavbu na vami zvolenom pozemku (napríklad uzavretie posudku vplyvov na životné prostredie, ak sa pozemok nachádza v blízkosti ochranných pásiem životného prostredia). Získajte povolenie do 10 dní od dátumu predloženia dokumentov.
Až po získaní všetkých povolení môžete začať s výstavbou dom A. Po dokončení stavby budete musieť získať povolenie na vstup dom a do prevádzky po jeho obhliadke a prevzatí komisiou z Katedry architektúry a výstavby a dozorných služieb.
Realizácia akéhokoľvek projektu bytovej výstavby začína kúpou pozemku developera od súkromného vlastníka. Alebo sa právo na prenájom mestských pozemkov získava v dražbe. Spravidla musí víťaz aukcie Fondu majetku dokončiť návrh zariadenia do 11 mesiacov odo dňa podpisu protokolu o výsledkoch aukcie. Výstavba trvá od troch do piatich rokov v závislosti od investičných podmienok. Ak je pozemok vo vlastníctve developera, môže začať stavať zariadenie po získaní všetkých potrebných súhlasov a stavebných povolení.
Od projektu po riešenie
Postup prípravy dokumentácie potrebnej na začatie výstavby je rovnaký pre developerov, ktorí kúpili pozemok v aukcii Fondu majetku, ako aj pre tých, ktorí kúpili pozemok od súkromného vlastníka. Jediný rozdiel je v počte schválení, ktoré je potrebné dokončiť. Podľa Tarasa Kruchinina, generálneho riaditeľa poisťovne Sfera, kúpa pozemku v aukcii Fondu majetku môže výrazne skrátiť čas potrebný na získanie dokumentov potrebných na stavbu domu. „Mesto predáva pozemky s kompletným balíkom kolaudácií, ako aj technickými podmienkami napojenia budúcej budovy na inžinierske siete,“ hovorí Kruchinin.
Na získanie stavebného povolenia je potrebné vykonať prieskumy na mieste a získať schválenie projektu od štátnych orgánov. Ako vysvetlil projektový manažér O2 Development Vitalij Kolot, developer v tejto fáze dostáva aj technické podmienky na napojenie budúceho domu na inžinierske siete a urbanistický plán. Okrem toho je potrebné vypracovať projekt budovy, s ktorým musia súhlasiť príslušné výbory a regulačné orgány. Zoznam všetkých oddelení, kde potrebujete získať povolenie, závisí od zložitosti projektu, lokality atď.
Po schválení mestskými výbormi je projekt zaslaný na preskúmanie: v Petrohrade ho vykonáva Centrum štátnej expertízy podriadené Službe štátneho stavebného dozoru a expertízy (Gosstroynadzor) alebo licencované súkromné štruktúry. Priemerná lehota na vykonanie skúšky je 40 kalendárnych dní.
Podľa štatistík iba 70% pôvodne predložených projektov dostane pozitívne závery - zvyšok sa vráti vývojárom na revíziu.
S pozitívnym znaleckým posudkom sa developer obrátil na Gosstroynadzor, aby získal povolenie na výstavbu bytového domu.
Podľa zákona musí Gosstroynadzor vydať stavebné povolenie do desiatich dní odo dňa podania žiadosti. Ak vývojár predložil neúplný súbor dokumentov alebo ich vyplnil nesprávne, služba vydá rozhodnutie o zamietnutí.
Stavebný proces
Upozorňujeme, že pred získaním stavebného povolenia sú akékoľvek práce na stavbe domu zakázané. V praxi sa to ukazuje inak: takmer štvrtina všetkých porušení zistených Gosstroynadzorom je výstavba objektov bez povolenia.
Po získaní povolení sa začína proces výstavby domu. Najprv prichádza takzvaná nultá etapa, v ktorej sa pripravuje základový základ. Potom začnú dodávatelia so stavebnými a inštalačnými prácami - montáž stien a stropov, montáž okien a dverí, pripojenie domu k inžinierskym sieťam. „Predposlednou etapou je úprava interiéru a exteriéru nehnuteľnosti, po ktorej developer realizuje terénne úpravy priľahlého územia,“ hovorí Vitalij Kolot.
Podľa Leva Gnidenka, generálneho riaditeľa spoločnosti Oycumena, je stavba domu najzrozumiteľnejšou etapou pri realizácii akéhokoľvek projektu. „Oveľa ťažšie je získať potrebné súhlasy od vládnych orgánov, podrobiť sa projektovej skúške a dohodnúť sa na pridelení potrebných kapacít s monopolistami,“ tvrdí.
Poslednou fázou projektu je získanie povolenia na uvedenie obytnej budovy do prevádzky (v Petrohrade ich vydáva Gosstroynadzor, v Leningradskej oblasti - mestské úrady). V tomto štádiu dozorné orgány určujú súlad postaveného domu s požiadavkami technických predpisov, SNIP a pôvodne schváleného projektu. Stavebník je tiež povinný doložiť potvrdenie o splnení technických podmienok na pripojenie stavby na inžinierske siete. Ak vybudované zariadenie spĺňa všetky tieto podmienky, orgán stavebného dozoru je povinný vydať povolenie na uvedenie zariadenia do prevádzky - zo zákona tak musí urobiť do desiatich dní odo dňa podania príslušnej žiadosti.
Povolenie na uvedenie do prevádzky je základom pre registráciu vybudovaného zariadenia v štátnej registrácii. Potom developer formalizuje vlastníctvo bytov - najprv sebe a potom kupujúcim, ktorí s ním uzavreli zmluvy o majetkovej účasti.
Kedy je najlepší čas na nákup
V súlade s 214-FZ má developer právo predať byty od okamihu získania stavebného povolenia. V mnohých prípadoch sa však spoločnosti pokúšajú predať bývanie ihneď po zakúpení pozemku na výstavbu domu - občanom sa ponúka kúpiť byt o 5 až 15% lacnejšie ako po začatí „oficiálneho predaja“. Potenciálni kupujúci môžu podpísať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu alebo zmluvu o predbežnej rezervácii bytu.
Ako upozorňuje Oleg Ostrovskij, vedúci odboru kontroly a dozoru v oblasti spoločnej výstavby petrohradského stavebného výboru, predaj bývania developerom pred získaním povolenia na výstavbu objektu je priamym porušením 214-FZ. . Faktom je, že zmluvy podpísané počas tohto obdobia nie je možné zaregistrovať v kancelárii Rosreestr. To znamená, že riziká občanov sa výrazne zvyšujú: teoreticky by sa váš byt mohol predať dvakrát.
Má zmysel uzavrieť zmluvu o majetkovej účasti ihneď po tom, čo developer dostane stavebné povolenie a otvorí predaj: v tejto fáze je možné kúpiť najlikvidnejšie objekty. Lacné byty s dobrými vlastnosťami sa často „rozoberú“ niekoľko mesiacov po začatí predaja – do konca výstavby však v dome ostanú najčastejšie len „dvojizbové byty“ a „trojizbové byty“ s veľkými plochami. Kúpou bytu v štádiu základovej jamy však riskujete, že na kolaudáciu budete čakať niekoľko rokov - výstavba sa niekedy oneskorí na neurčito.
V čase ukončenia prác a uvedenia domu do prevádzky sú byty v ňom približne o 30 % drahšie ako v počiatočnej fáze výstavby. V štádiu uvádzania objektu do prevádzky sa objavuje pomerne veľa návrhov od súkromných investorov, ktorí v štádiu rozkopávok kúpili byty v tejto budove a do ukončenia prác - na základe zmlúv o postúpení - ich ďalej predávajú.
Občania, ktorí kupujú bývanie v záverečnej fáze výstavby (od developera alebo súkromného investora), nesú oveľa nižšie riziká ako tí, ktorí kupujú byty v štádiu stavebnej jamy. Proces uvedenia domu do prevádzky sa však môže natiahnuť aj o niekoľko mesiacov, počas ktorých si budete musieť počkať na kolaudáciu.
Samozrejme, najbezpečnejšie je kúpiť byt v dome, ktorý je už prenajatý a pripravený na nasťahovanie: je to však najdrahšia možnosť. Podľa štatistík sú náklady na takéto bývanie v priemere o 7-10% drahšie ako susedné domy, ktoré boli uvedené do prevádzky pred niekoľkými rokmi.
Pri kúpe bývania vo výstavbe je lepšie držať sa pravidla zlatej strednej cesty: rozumnejšie je kupovať byt v čase, keď je dom dokončený približne na 30-50% (rok a pol od začiatku výstavby). V tomto prípade budete môcť nezávisle posúdiť priebeh stavebných prác, vyhliadky na dokončenie projektu, vybrať si byt, ktorý sa vám páči, a kúpiť ho lacnejšie ako v takmer dokončenej budove.
Má zmysel venovať pozornosť bytom v budovách, ktoré sa plánujú uviesť do prevádzky najneskôr v budúcom roku a pol. Neprídete o veľa peňazí: teraz sú jednoizbové byty v budovách, ktoré majú byť dokončené v roku 2016, len o 200 - 300 tisíc rubľov lacnejšie ako tie, ktoré sa majú uviesť do prevádzky do konca roka 2014. Výber je na tebe.
Text: Sergey Bardin Foto: Alexej Alexandronok
Výstavba viacpodlažných budov je jednou z najpotrebnejších oblastí odbornej činnosti. Moderné podmienky nás nútia hľadať spôsoby, ako ubytovať maximálny počet ľudí v obmedzenom priestore. Jediným východiskom je v tomto prípade výstavba bytových domov. Aby dokončená budova úspešne plnila svoju zamýšľanú funkciu, musí byť dôkladne premyslená vo fáze projektovania a bezchybne zmontovaná vo fáze výstavby. Preto by túto záležitosť mali riešiť iba odborníci.
Výstavba viacpodlažných budov
V Moskve sa dizajnérska kancelária Monolit zaoberá výstavbou viacpodlažných budov. Naše portfólio už teraz zahŕňa dostatočné množstvo projektov realizovaných plne v súlade s požiadavkami tak zákazníkov, ako aj GOST A Nariadenia vlády Ruskej federácie. Nebude pre nás ťažké postaviť dom s ľubovoľným počtom podlaží a bytov. Všetky fázy práce sú prediskutované s klientom.
Výstavba panelových a monolitických viacpodlažných budov v Moskve
Ak chcete postaviť chatu, musíte minúť veľa peňazí, času a úsilia. Ale stále to môžete urobiť tým, že postavíte bytovky.
Okrem toho môžu vzniknúť ťažkosti pri zostavovaní dokumentácie na výstavbu priestorov. Napriek tomu, že pri získavaní povolenia vznikajú problémy, je to celkom užitočné a výnosné.
Prvé poschodia budov sa často prenajímajú na obchody, kancelárie, salóny atď. Od druhého poschodia sú priestory prerobené na byty. Náklady sa rýchlo vyplácajú, pretože zisk je dosť veľký.
Ak sa rozhodnete začať stavať takýto bytový dom, nezabudnite, že tento projekt si vyžiada veľa peňazí a úsilia. Čas zaberie aj predaj bytov. Byty môžete rýchlo predať iba vtedy, ak ich predáte za nízku cenu. Toto by sa nemalo robiť, pretože váš príjem bude minimálny.
Predtým, ako začnete zostavovať plány na výstavbu bytového domu, budete sa musieť rozhodnúť, v akej oblasti ho postavíte. Musíte premyslieť každý detail, pretože váš dom musí spĺňať všetky požiadavky.
Vypracovanie projektu domu nechajte na špeciálnu organizáciu, ktorá má v tejto oblasti dostatočné skúsenosti. Takáto spoločnosť bude schopná vykonať všetky potrebné výpočty. Čo sa týka staveniska, musíte si ho vybrať sami.
Bytový dom musí byť napojený na všetky aktuálne dostupné komunikácie, a to: plyn, elektrina, kanalizácia a vodovod. Ak budete postupovať podľa praxe, najlepšie je vybrať miesto na stavbu v rámci mesta. Bude lepšie, ak si dom postavíte na okraji mesta. Môžete tiež poskytnúť plán v oblasti, kde bude komunikácia schopná vydržať zaťaženie.
Je tiež dôležité, aby všetky potrebné komunikácie boli v blízkosti. Patrí sem škola, škôlka a obchody. Dôležitý bude aj stav ciest v tejto lokalite. Ak chce cesta opustiť to najlepšie, budete musieť popracovať na zoradení ciest. To výrazne zvýši náklady na byt v dome v takejto oblasti.
Usporiadajte tiež blízke okolie (dvor), organizujte podzemné poschodie s parkovaním. Parkovanie vám poskytne ďalší príjem. Toto rozhodnutie už schválili mnohí vývojári. Potvrdzujú, že toto. Hlavná vec je identifikovať stav pôdy a zistiť, či je možné na tomto mieste niečo postaviť.
Etapy výstavby bytového domu
Kde môžem získať peniaze na začatie vlastného podnikania? Presne tomuto problému čelí 95 % nových podnikateľov! V článku sme prezradili najrelevantnejšie spôsoby získania štartovacieho kapitálu pre podnikateľa. Odporúčame vám tiež, aby ste si pozorne preštudovali výsledky nášho experimentu s výmennými zárobkami:
Zhrňme všetko vyššie uvedené a povedzme vám v základných pojmoch o všetkých fázach prípravy na výstavbu viacpodlažnej budovy.
1. Vyberte stavenisko. Najlepšou možnosťou je zapojiť sa do všeobecného územného plánu. Budovu postavte na mieste, kde sa bude v najbližších rokoch realizovať rezidenčný development. Zhromaždite všetky potrebné informácie o možnostiach výstavby. Zistite, či inžinierske siete vydržia zaťaženie novej viacposchodovej budovy.
2. Získať povolenia na stavbu domu
3. Vypracujte odhad a projekt rozvoja. Urobte to s pomocou špeciálnych organizácií. Vyberte si ho na základe svojich preferencií a finančných možností.
4. Pri začatí fázy výstavby nezabúdajte, že ide o veľmi dôležitú fázu. Všetky fázy výstavby berte vážne: príprava územia, kopanie jamy, dodanie potrebnej komunikácie, položenie základov, stavba samotného domu. Mimochodom, cena za základ sa rovná polovici všetkých nákladov na samotnú stavbu.
Stavba viacpodlažnej budovy je dielom mnohých odborníkov, ako sú architekti, inštalatéri a iní. Mnoho projektových organizácií sa zaoberá aj výstavbou. Pri stavbe je okamžite jasné, že musia existovať dodávatelia a subdodávatelia - ľudia, ktorí vytvoria projekt vášho budúceho domu, navrhnú jeho vzhľad a vypočítajú štruktúru domu a potom ho nainštalujú.
Ak vezmeme do úvahy všetky diela ako celok, je ich pomerne veľa. Všetky vyžadujú zodpovednosť a veľké náklady a úsilie. Vo všeobecnosti je však výstavba novej obytnej budovy veľmi výnosným a výnosným podnikaním.
Samozrejme, postaviť poschodovú budovu je dlhý proces, najmä u nás. Existujú však technológie, ktoré umožňujú postaviť viacposchodové stavby v priebehu niekoľkých dní. Tu je napríklad technológia z Číny (založená na ľahkých kovových konštrukciách), ktorá vám umožní postaviť plnohodnotný hotel (samozrejme bez dekorácie interiéru) za 90 hodín:
Ako postaviť monolitický dom 25. apríla 2016
Výstavba bytových domov je jedným z dôležitých odvetví stavebníctva. Bývanie sa stavia vždy a všade – bez toho sa jednoducho nezaobídete. Bytová konštrukcia môže byť odlišná: je to výšková alebo nízkopodlažná konštrukcia, tehlová alebo monolitická atď. Dnes chcem ukázať niekoľko hlavných etáp výstavby monolitickej viacpodlažnej budovy. Pre lepšiu prehľadnosť budú použité fotografie stavby rôznych domov.
Prvou etapou samotnej výstavby domu sú výkopové práce. Tie. Najprv vykopú základovú jamu pre budúcu stavbu. Potom, čo je jama pripravená, je pilotové pole vyrazené. Nie vždy sa vozia hromady, ale v našom meste sa to robí pomerne často. Či sú pilóty potrebné alebo nie, závisí od geologických podmienok miesta zvoleného na výstavbu.
Fotografia vľavo zobrazuje iba časť pilotového poľa. Vpravo je zariadenie pre prvú etapu stavebných prác - bager na hĺbenie jamy a stroj na pilótovacie práce. 
Tu je ďalší stroj na piliarske práce. Tieto stroje sú rôzne - ktorý z nich použiť, závisí od typu vykonávaných pilót a typu použitých pilót. Spravidla v našom meste používame buď vŕtané pilóty alebo vŕtané pilóty (vŕtaná injektáž). Hnané pilóty sú zvyčajne železobetónové tyče. Na ich ponorenie do zeme sú potrebné iba špeciálne zariadenia. Preto sa v individuálnej konštrukcii používajú pomerne zriedka. Vysoké náklady na samotné hromady, ako aj prenájom vybavenia zanechávajú svoje stopy.
Najčastejšie sa používajú vyvrtané hromady. Najprv sa špeciálnym vrtákom vytvorí do pôdy otvor, do ktorého sa následne strojovo vloží vystužený rám. Potom sa studňa naplní betónovým roztokom, ktorý vyplní všetky dutiny. 
Tu je znázornený proces prípravy studne pre budúcu vyvrtanú hromadu. 
Kopové pole je bližšie. Vidno tu vyvrtané hromady. 
Všeobecná forma 
Potom sa vytvorí základ. To je základ každej budovy, záruka, že konštrukcia vydrží mnoho rokov bez deformácií. Hlavnou funkciou nadácie je niesť hmotnosť budovy a kľúčovou požiadavkou na ňu je pevnosť. Základy sú tiež rôzne, napríklad monolitické (doskové) a prefabrikované. Pri viacpodlažnej konštrukcii sa používa základová doska. Takýto základ je odolný voči akémukoľvek typu deformácie a veľmi dobre zvláda maximálne vertikálne zaťaženie bez výraznej straty svojich funkčných vlastností. Keďže ide o monolitický základ, jeho hlavným prvkom je liaty železobetón. Dobre odoláva zaťaženiu a pohybom pôdy. Do vykopanej jamy je inštalovaný rám vyrobený z výstuže, ktorý je následne vyplnený betónom. Okrem toho je plnenie kontinuálne. Fotografia zobrazuje už naliaty monolitický základ 
Väčší. V zime po naliatí je betón pokrytý špeciálnym materiálom. Toto sa robí na zahriatie betónu, čo pomáha udržiavať pevnosť betónu. 
No a potom prichádza na rad stavba podláh budúceho domu. Keďže náš dom je monolitický, hlavnými úlohami pri takejto výstavbe je príprava vystuženého rámu a následné vyplnenie rámu betónom. 
Výstuž trčiaca z betónu je budúcim základom rámu budúcich stien. 
Keď je rám pripravený, je uzavretý v debnení. Debnenie vytvára tvar a rozmery budúcej steny, stĺpa a stropu. Po zložení debnenia a procesu nalievania betónu. Nalievanie prebieha pomocou betónových čerpadiel. Hoci počet podlaží budovy nie je vysoký, používajú sa betónové čerpadlá.
Na fotke vidíte pumpu na betón - je to biely stroj s podlhovastou modrou šípkou. Betón je nasmerovaný pozdĺž tejto šípky. 
Mimochodom, pred montážou vystuženého rámu alebo jeho naliatím betónom je oblasť očistená od prachu a rôznych prvkov (kamene, piesok atď.). Robí sa to pomocou špeciálnych vysávačov vzduchu a vyzerá to ako na fotografii nižšie. 
Väčšia pumpa na betón - v momente, keď k nej nabehla domiešavač s betónom. 
Takto sa nalejú steny budovy 
A tu je v skutočnosti proces montáže vystuženého rámu. Výstuž v ráme smeruje vertikálne aj horizontálne. 
Otvory v ráme sa robia okamžite. 
Betón sa do vyšších poschodí dodáva pomocou špeciálneho čerpadla alebo žeriavu pomocou „zvončeka“. 
Takto sa betón naleje pomocou žeriavu a „zvončeka“ - jeden stlačí páky, druhý usmerní tok. 
Žeriav slúži aj na zdvíhanie iných stavebných materiálov na podlahy – debnenie, výstuž, nosníky. 
Na vybudovanie podlahovej dosky (to je budúca podlaha alebo strop bytu) potrebujete aj vystužený rám. 
Najprv sa však nainštaluje debnenie (na fotografii) a potom sa na debnenie namontuje výstužný rám, ktorý je tiež vyplnený betónom. 
Ale stavitelia musia presne vedieť, kde budú hranice podlahy, kde budú umiestnené otvory, steny, stĺpy a ďalšie prvky. Na to potrebuje stavenisko geodeta, ktorý pomocou rôznych nástrojov (ako na fotografii) presne rozpíše umiestnenie vyššie uvedených prvkov. 
Základom budovy je monolitický rám. Ale rôzne priečky a balkóny sú vyrobené z tehál (na obrázku) alebo stavebných blokov. A tu sa nezaobídete bez murárov, ktorí túto prácu vykonávajú. 
Balkóny sú murované, fasádne steny a priečky sú z tvárnic. 
Toto je len časť stavby domu. Tu sa stále nezaobídete bez dokončovacích prác - vonkajších (fasádna konštrukcia) aj vnútorných. Ale o tom vám poviem inokedy.
